首購族準備簽約預售屋了嗎?簽約後要注意的大小事!

現在首購族選擇預售屋的人越來越多,與成屋最主要的差別就是頭期款的部分,預售屋不像成屋一下子就要拿出好幾成頭期款,而是拆成好幾個部分,並在施工期間,分期支付工程款,因此成為現代人在買房時會考慮的其中一種方式,但預售屋簽約完就好了嗎?後續還需要做哪些事呢?

首購族買預售屋!預售屋購買與簽約流程

文章一開始,先跟大家提到有關購買預售屋的整個流程,了解流程後,才知道簽完預售屋合約之後會經過哪些步驟,以及分別要注意什麼。

整體流程大致如上圖,最讓大家頭痛的部分莫過於各種款項及費用要繳交,除了費用以外,客變也是大家需要費心思考,因此,本篇文章將會針對「客變」及「房屋貸款」兩部分需要注意的事項來說明。

簽約後的首要任務,預售屋「客變」

預售屋交屋前的第一個重頭戲應該就是「客變」了,所謂的客變指的是客戶變更,建設公司在施工階段,可以依照客戶的需求改變原本房屋所規劃的制式規格,客變等於是在交屋前就針對空間做好規劃,可以避免後續重新裝潢,多花一筆錢將不需要的設備拆除,浪費時間也浪費材料。

預售屋「客變」改什麼?

一般來說,建商提供預售屋可以客變的部分包含格局、建材、設備和水電管線。

格局部分可以針對房間大小、牆面的厚度…等進行變更,EX:2房新增牆面改為3房。格局是客變中最重要的一環,假如房屋完工時才想要更改格局,光是拆牆、拆地板、管線重新配置…等,就必須要花掉不少費用,更別說後續還要建新牆、新地板,大家可以在客變時就先找設計師討論,也避免客變效果不如預期。

建材則是像地板、磁磚,若想要房屋內部看起來有一種日系風、工業風..等風格,也許在建材上就會稍微講究一點,像是木地板或是水泥牆…等,在客變時若不喜歡建商提供的樣式都可以退掉,後續針對自己喜歡的去設計。

設備像是廚具、浴室馬桶…等,有些人會有偏愛的品牌或是款式,可能與建商原本提供的有落差,如果不喜歡一樣可以退掉,後續再自行購買喜歡的設備。

管線配置的部分通常會搭配格局一起跟設計師討論,主要是依據我們的習慣來配置,比方說希望陽台可以有洗水槽、廚房想要多兩個插座…等等,這些需求都需要配置水電管線,若是交屋後才要調整,就跟上述調整格局一樣,又得多花錢了。

「客變注意事項」一點通

客變的注意事項第一個就是時間,通常客變的順序是從低樓層的住戶開始與建商溝通客變內容,一般認定5樓以下為低樓層,這些住戶則要特別留意客變時間,以免到時來不及決定。再來是每家建商提供的客變服務都不一樣,有些只能選擇建商提供的內容要或不要,有些則是提供客戶多種選擇,實際可以客變的內容一定要確實了解,避免後續延伸的問題。

最後要提醒大家的是,客變通常只有一次機會,若是對於室內設計不了解,建議還是找專業人員,以免客變之後的成果不滿意,也浪費了預售屋的客變服務。

客變完成後,首購族「房貸申請」一定要注意的三件事

客變完成後的第二個任務就是「房貸申請」,大部分首購族都會跟銀行申請房貸,而申請房貸也有很多需要注意的事,以下列出三點給大家參考:

預售屋簽約之後要繳的費用都可以透過房貸來支付嗎?

在預售屋的購買流程中,各個階段都要繳交不同的費用,但並非都可以用貸款來解決,像是客變前的簽約金、開工款及工程款,通常佔房屋總價的20~30%,這部份是沒辦法跟銀行貸款的,在簽約之前一定要先確認自己手頭上的資金是否有能力可以負擔這些款項,避免之後可能違約。

首購族房貸申請有規定的銀行嗎?可以申請到多少的銀行貸款呢?

一般來說,購買預售屋時,建商會提供幾家不同的銀行方案給客戶參考,不過針對首購族並沒有規定一定要使用建商提供的方案,可以自行在網站上蒐集資料,多多比較各家的優惠條件,選擇自己常用的銀行或是對自己相對有利的銀行。

貸款成數也不是每個人都一樣,這與每個人的年收入、信用狀況…有關,有些建商在銷售過程中會斬釘截鐵地說可以貸款到8成,但實際可貸款的成數還是要依據銀行審核的結果為主,並非建商說多少就多少。

銀行會要求首購族在房貸申請時投保住宅火災險嗎?

其實不管是不是首購族,申請房貸時銀行都會要求投保住宅火災保險,主要是因為銀行擔心萬一有火災或是地震發生,嚴重造成房屋損失後,貸款人會無法償還款項,故會要求貸款人一定要投保。

但是住宅火災險的保障只包含最基本的內容,實務上當意外發生時,只單純賠付房屋的損失是不夠的。現在市面上的房貸保險也越來越多樣化,以臺灣產物來說,針對申請房貸的保險則有「居家綜合保險-甲式」,不只包含基本住宅火災險的保障,還額外有其他的附加保險,像是機車火災事故、災害費用補償…等,即使保險事故發生也能顧到我們的日常生活,理賠的計算基礎也比一般住宅火災險來的更有利,萬一某天真的意外發生,居家綜合保險-甲式可以賠付的金額以及提供的幫助,一定會比一般住宅火災險來的更廣泛。

更多差異請參考:房貸族的首選,比住宅火險更完整!「居家綜合保險-甲式」知多少?

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在申請房貸時,若選擇「居家綜合保險-甲式」做為房貸的保險,只要告訴銀行保險部分不需要他們代為投保,並在投保完成後將正本保單交到銀行端就可以囉!

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第一次買房子難免流程不熟悉,不論是客變還是房貸,都是簽訂完預售屋合約後很重要的過程,以上提到的內容大家一定要特別留意,以免錯過流程的規定時間和細節,後續要再處理就很麻煩了!